Quy định cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo Luật Đất đai năm 2024: Nhận diện tác động và kiến nghị hoàn thiện

Tóm tắt

Quy định về cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo Luật Đất đai năm 2024 là một trong những nội dung nhận được rất nhiều sự quan tâm của các chuyên gia và doanh nghiệp. Quy định này cũng được kỳ vọng sẽ giúp điều tiết lại thị trường bất động sản và hạn chế những tiêu cực trong quản lý đất đai, giúp Nhà nước tăng nguồn thu cho ngân sách quốc gia. Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp, quy định của Luật Đất đai năm 2024 về cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có thể dẫn đến những khó khăn và thách thức nhất định. Trong bài viết này, bằng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như phân tích, so sánh và tổng hợp, nhóm tác giả đã trình bày khái quát các quy định của Luật Đất đai năm 2024 về cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đánh giá những tác động của các quy định này dưới góc độ quản lý nhà nước và góc độ doanh nghiệp, trong đó tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở đó, nhóm tác giả đã chỉ ra những mâu thuẫn và đưa ra những kiến nghị nhằm thực thi có hiệu quả các quy định này trên thực tế.

1. Đặt vấn đề

Luật Đất đai (LĐĐ) là một trong những đạo luật quan trọng có vai trò then chốt trong sự phát triển bền vững của quốc gia, bởi tác động của nó bao trùm lên nhiều lĩnh vực từ kinh tế cho đến chính trị, xã hội. Ở Việt Nam, để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất, kinh doanh và phát triển dự án, cho thuê đất đã trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước điều phối đất đai, chuyển giao đất đến đối tượng có nhu cầu sử dụng. Kể từ LĐĐ năm 1993 đến nay, pháp luật Việt Nam đã ghi nhận song song hai hình thức cho thuê đất, là cho thuê đất (1) trả tiền một lần và (2) trả tiền hàng năm. Tùy vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy mô, tính chất dự án, đối tượng sử dụng mà Nhà nước sẽ quyết định hình thức cho thuê đất tương ứng.

Đối với cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần, đây là hình thức mang lại lợi ích tức thời về nguồn thu cho ngân sách, nhưng nếu xét về lợi ích lâu dài của quốc gia, hình thức này lại bộc lộ nhiều hạn chế. Minh chứng từ thực tiễn thi hành LĐĐ năm 2013 cho thấy, “giá đất do cơ quan Nhà nước xác định giá chênh lệch quá nhiều với thị trường giao dịch đất đai theo hướng hạ thấp” [1], và thực tế, “mức giá đất tại các bảng giá đất do địa phương quy định cao nhất chỉ bằng 30% mức giá tối đa phổ biến trên thị trường; ở nhiều đường phố tại các đô thị lớn, cá biệt có trường hợp không bằng 20%” [2]. Trong khi đó, giá đất dùng làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính cho chủ thể sử dụng đất được áp dụng tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất. Hay nói cách khác, giá đất chỉ phản ánh giá trị tài sản tại thời điểm phát sinh giao dịch, không phản ánh đúng giá trị tài sản trong tương lai.

Nhận định được tầm quan trọng của chính sách cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, ở lần ban hành LĐĐ năm 2024, hàng loạt quy định hướng đến thúc đẩy hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm được thông qua. Về phía Nhà nước, quy định cho thuê đất trả tiền hàng năm kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập về quản lý đất đai. Trước đây với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cho thuê đất trả tiền một lần, Nhà nước không thể can thiệp điều chỉnh giá đất khi thị trường biến động. Mặt khác, do giá đất có xu hướng tăng theo thời gian, việc thu tiền cố định một lần sẽ làm giảm hiệu quả nguồn thu ngân sách trong dài hạn. Về phía doanh nghiệp, thuê đất trả tiền hàng năm giúp giảm bớt áp lực tài chính ban đầu, song khả năng huy động vốn, quyền tài sản đối với QSDĐ lại bị hạn chế. Vì sao sự tác động lên hai chủ thể này lại đối nghịch nhau như vậy? Bài viết này sẽ lý giải căn nguyên của vấn đề.

2. Khái quát quy định cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là phương thức chuyển dịch đất đai tự nguyện, theo đó Nhà nước sẽ trao QSDĐ cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua quyết định hành chính về việc cho thuê đất. Đổi lại để có được QSDĐ từ Nhà nước, chủ thể thuê đất phải nộp vào ngân sách một khoản tiền nhất định (tiền thuê đất) tương ứng với thời hạn thuê, diện tích đất thuê. Tiền thuê đất này sẽ được phân bổ nộp theo từng năm cho đến khi hết thời hạn thuê hoặc tại một thời điểm bất kỳ theo quy định pháp luật.

Giao dịch cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có những điểm đặc trưng sau:

Thứ nhất, về chủ thể trong giao dịch thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Đối với giao dịch thuê đất trả tiền hàng năm, bên cho thuê bắt buộc là cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ căn cứ vào mục đích sử dụng đất của chủ thể có nhu cầu, và xét đến các yếu tố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để quyết định việc cho thuê đất. Còn bên thuê đất trong giao dịch này có thể là tổ chức hoặc cá nhân, và phải thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định tại khoản 3 Điều 120 LĐĐ năm 2024. Đồng thời, bên thuê có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích đã được phê duyệt, không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng. Trường hợp có nhu cầu thay đổi, bên thuê phải thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật và phải đạt được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền [3].

Thứ hai, về phạm vi quyền của chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Do bản chất tiền thuê đất được phân bổ nộp từng năm, cho nên phạm vi quyền của chủ thể thuê đất trong bối cảnh này cũng bị giới hạn tương ứng, hay nói cách khác là quyền của chủ thể thuê đất bị chi phối bởi phạm vi và nghĩa vụ tài chính đối với đất thuê đó. Tiếp nối tinh thần của các LĐĐ trước đây, tại khoản 1 Điều 34, LĐĐ năm 2024 cũng giới hạn một số quyền của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm, cụ thể: trong thời hạn thuê, chủ thể thuê đất chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất (thế chấp, bán, góp vốn, cho thuê tài sản) mà không có QSDĐ. QSDĐ của đối tượng này bị hạn chế, ngoại trừ trường hợp cho thuê lại QSDĐ đối với đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Bên cạnh đó, theo Điều 46 LĐĐ năm 2024, giao dịch bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được thực hiện khi và chỉ khi chủ sở hữu tài sản đã hoàn thành việc xây dựng và đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính của chủ thể thuê đất

Mặc dù, trách nhiệm trả tiền thuê đất thuộc về chủ thể thuê đất, tuy nhiên đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất nói chung và cho thuê đất trả tiền hàng năm nói riêng, việc quyết định hình thức trả tiền thuê sẽ không được tùy nghi thực hiện, mà phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai.

3. Những tác động tiềm năng của cơ chế cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

3.1. Từ góc độ quản lý nhà nước

Thứ nhất, tác động đối với nguồn thu ngân sách

Tại Báo cáo số 85/BC-BTNMT ngày 03/8/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về đánh giá tình hình thi hành LĐĐ năm 2013 và định hướng sửa đổi LĐĐ, “Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổng diện tích 1.330,69 nghìn ha, trong đó: giao đất không thu tiền sử dụng đất chiếm 26,24%; giao đất có thu tiền sử dụng đất chiếm 0,66%; cho thuê đất chiếm 72,15% (cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần chiếm 0,95%; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chiếm 70,8%); và chuyển mục đích sử dụng đất chiếm 0,95%”. Mặc dù tỷ lệ này phản ánh đúng chủ trương của Nhà nước, tuy nhiên do chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa đủ mạnh, nên cơ cấu nguồn thu từ đất chưa thực sự ổn định và lâu dài, chưa thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả. Báo cáo này cũng ghi nhận, từ năm 2013 đến năm 2020, tiền sử dụng đất chiếm 67,26% và tiền thuê đất chiếm 15,23% trên tổng nguồn thu từ đất. Nhìn vào tỷ lệ này ta thấy nguồn thu từ việc cho thuê đất còn khá khiêm tốn.

Kể từ thời điểm LĐĐ năm 2024 có hiệu lực thi hành đến nay, việc điều chỉnh bảng giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh cũ (TP. HCM) theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024, so với bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, cho thấy giá đất ở đã tăng 4-38 lần. Còn giá đất nông nghiệp được tính theo công thức lấy giá đất tại QĐ02 nhân hệ số K tương ứng theo từng khu vực. Trong đó, hệ số K lần lượt ở từng khu vực là 2,7 - 2,6 - 2,5 [4]. Và gần đây, tại Nghị quyết về ban hành quy định Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn Thành phố, khu vực TP.HCM cũ có mức giá cao nhất 687,2 triệu đồng/m², thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m²[5]. Biên độ tăng này tạo dư địa đáng kể cho việc gia tăng nguồn thu ngân sách trong thời gian tới.

Cũng theo LĐĐ năm 2024, đối với hình thức cho thuê đất trả tiền một lần căn cứ tại khoản 2 Điều 120, giá đất dùng làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính đất đai được xác định tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất trên cơ sở khoản 3 Điều 155. Như vậy, nếu thị trường biến động, giá đất tăng sau khi quyết định cho thuê đất có hiệu lực thi hành, quyền lợi của doanh nghiệp vẫn được bảo đảm theo mức giá ghi nhận tại quyết định. Điều này cũng đồng nghĩa với việc ngân sách sẽ không có cơ hội tăng thu. Bên cạnh đó, mặc dù cho thuê đất trả tiền một lần giúp giảm bớt khối lượng công việc quản lý hành chính do không phải tính toán lại tiền thuê hàng năm nhưng mặt trái của phương thức này là nếu giá đất tăng, Nhà nước sẽ mất đi một khoản thu tiềm năng. Ngoài ra, trường hợp đất sử dụng không hiệu quả hoặc bị bỏ hoang, Nhà nước cũng không thể sử dụng các công cụ hành chính can thiệp điều chỉnh tiền thuê hoặc tùy tiện thu hồi để tái cơ cấu đất đai.

Ngược lại, đối với hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, Nhà nước có thể thay đổi tiền thuê theo biến động thị trường, hạn chế thất thoát cho ngân sách. Vì giá thuê đất được điều chỉnh định kỳ, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất tại thời điểm áp dụng và giá đất dùng làm căn cứ tính tiền thuê cũng tịnh tiến với giá thị trường. Rõ ràng, “quy định nộp tiền sử dụng đất hàng năm giúp Nhà nước có cơ hội tăng thu nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận "một cục”” [6]. Đồng thời, phương thức này cũng khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tránh đầu cơ đất đai do doanh nghiệp phải cân nhắc chi phí thuê đất hàng năm trong kế hoạch tài chính.

Thứ hai, khả năng điều chỉnh theo biến động thị trường

Đối với hình thức cho thuê đất trả tiền một lần, người sử dụng đất (NSDĐ) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, nộp tiền thuê đất một lần và các loại thuế, phí có liên quan cho cả thời gian sử dụng. Do đó, nếu xảy ra sai phạm trong việc xác định giá đất, sẽ rất khó để Nhà nước khắc phục những sai phạm này. Đặc biệt hơn nữa, trong các dự án đầu tư xây dựng, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, thay vì triển khai dự án theo chủ trương đã phê duyệt, nhiều nhà đầu tư lựa chọn chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi vốn nhanh. Bên cạnh đó, tận dụng lợi thế giá đất thị trường sơ cấp (thị trường hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất) [7], thấp hơn nhiều so với thị trường thứ cấp, không ít doanh nghiệp đã tìm kiếm lợi nhuận bằng cách chuyển nhượng QSDĐ để hưởng chênh lệch giá đất. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến người tiêu dùng mà còn gây nhiều hệ lụy cho thị trường. Khi giá đất vượt xa giá trị thực tế của tài sản, sẽ gây mất cân đối cung - cầu, tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng BĐS, đẩy giá hàng hóa, dịch vụ tăng theo, lạm phát leo thang. Chưa kể, tình trạng găm giữ đất chờ tăng giá thay vì triển khai dự án còn làm giảm hiệu quả sử dụng đất, dẫn đến đất bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên. Để hạn chế sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và thị trường, giảm thiểu hệ lụy cho thị trường, tại khoản 2 Điều 153 LĐĐ năm 2024 và Điều 32 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định giá tính tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho thuê đất. Đồng thời, sau mỗi chu kỳ, tiền thuê đất có thể được điều chỉnh dựa trên tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của 5 năm liền kề trước đó.

Bên cạnh đó, LĐĐ năm 2024 còn siết chặt điều kiện giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trả tiền một lần, khuyến khích nhà đầu tư chuyển đổi từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm (Điều 30). Chính sách này nhằm tăng cường khả năng điều tiết tài chính đất đai của Nhà nước khi nền kinh tế có biến động lớn. Thực tiễn cho thấy, trong đại dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính do sụt giảm nhu cầu tiêu dùng, gián đoạn chuỗi cung cứng. Để ứng phó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020, quy định giảm 15% tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, nhằm hỗ trợ trực tiếp và kịp thời. Ngược lại, đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần, do không phát sinh chi phí thuê định kỳ nên việc áp dụng biện pháp hỗ trợ tài chính trực tiếp trên chi phí thuê đất gặp nhiều hạn chế, buộc Nhà nước phải triển khai hình thức hỗ trợ gián tiếp khác. Mặt khác, nếu giảm tiền thuê đất cho nhóm đối tượng này thì Nhà nước phải hoàn trả hoặc bù trừ khoản thu trước đó. Điều này gây ảnh hưởng đến việc cân đối ngân sách và tính nhất quán của chính sách tài chính đất đai. Và gần đây, tại Nghị định số 230/2025/NĐ-CP đã ghi nhận nhiều chính sách ưu đãi, bao gồm miễn, giảm tiền thuê đất cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm (khoản 3, 4, 5, 6 Điều 5).

Thứ ba, khả năng ngăn chặn và khắc phục các vi phạm pháp luật đất đai

Như các phân tích đã trình bày ở trên, trong bối cảnh giá đất có xu hướng tăng theo thời gian, cho thuê đất trả tiền một lần hay giao đất có thu tiền sử dụng theo LĐĐ năm 2013 gây thất thoát cho ngân sách, vì cả hai hình thức này đều không cho phép Nhà nước điều chỉnh khoản thu khi thị trường giá đất biến động. Một minh chứng điển hình là sai phạm tại khu đô thị mới Thủ Thiêm - TP. HCM. Theo Kết luận số 1041/TB-TTCP ngày 26/6/2019 của Thanh tra Chính phủ đã nêu rõ Ủy ban nhân dân TP. HCM đã chỉ định nhà đầu tư cho các dự án Khu Phức hợp Tháp Quan sát và Khu Phức hợp Sóng Việt mà không tiến hành đấu giá QSDĐ, dẫn đến việc tính và thu tiền sử dụng đất không đúng quy định. Một số lô đất đã được xác định giá đất 26 triệu đồng/m², tương đương với chi phí đầu tư bình quân, nhưng mức giá này không phù hợp giá thực tế thị trường. Chính vì vậy, chủ trương áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm theo LĐĐ năm 2024 giúp Nhà nước có thể kịp thời điều chỉnh giá thuê đất theo biến động thị trường, từ đó hạn chế thất thoát ngân sách khi giá đất tăng và khắc phục được những sai sót trong việc xác định giá đất trước đó.

Ngoài ra, để giải quyết những hạn chế về quyền tài sản và tăng sinh giá trị tài sản cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm, LĐĐ năm 2024, tại khoản 1 Điều 34 và khoản 37 Điều 3, đã ghi nhận bổ sung “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” cho nhóm chủ thể này. Đây là một quy định mới, quan trọng trong lần sửa đổi LĐĐ. Quy định này hướng đến việc giải quyết các vướng mắc, bất cập trên thực tế khi thực thi LĐĐ năm 2013 về xử lý tiền thuê đất trong trường hợp chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm đã ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư, nhưng chưa được ngân sách khấu trừ hết số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, trong thời hạn thuê, khi các chủ thể này không có nhu cầu sử dụng đất và muốn chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất thuê của mình cho chủ thể khác, thì số tiền đã được ứng trước đó sẽ không được Nhà nước hoàn lại, và bên nhận chuyển nhượng sẽ không được kế thừa quyền thuê đất cũng như là số tiền đã ứng ban đầu. Hay nói cách khác, số tiền doanh nghiệp tự nguyện thực chi không được tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, không mang lại quyền lợi tương ứng cho họ. Điều 175 LĐĐ năm 2013 không ghi nhận phạm vi “quyền chuyển nhượng lại quyền thuê” mà chỉ dừng lại ở “quyền cho thuê lại” của chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm.

Việc LĐĐ năm 2024 mở ra quy định về “quyền chuyển nhượng lại quyền thuê”, theo đánh giá của nhóm tác giả, bên cạnh giúp gia tăng quyền, lợi ích hợp pháp và giá trị tài sản cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, quy định này còn thôi thúc doanh nghiệp triển khai dự án để sớm có thể thu hồi vốn, vì để thực hiện quyền này doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 1 và khoản 2 Điều 46 của Luật. Xét về mặt tích cực, quy định này sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được tình trạng đầu cơ, “găm đất” vì giá đất lúc này tiệm cận với giá thị trường, nếu “cố thủ” giữ đất thì buộc doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất nhiều hơn; và hạn chế lãng phí nguồn tài nguyên, góp phần cải thiện mỹ quan đô thị khi các dự án bỏ hoang trong quá khứ được triển khai đồng loạt. Chia sẻ với quan điểm của Dương Thị Chiến, nhóm tác giả cho rằng quy định này sẽ góp phần hạn chế được giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá đất, gây bất lợi cho chủ thể sử dụng cuối cùng [8].

Mặc dù quy định cho thuê đất trả tiền hàng năm dự báo sẽ mang lại nhiều tác động tích cực cho quản lý nhà nước, nhưng để thực thi hiệu quả, Nhà nước cần giải quyết một số vấn đề quan trọng. Trước tiên, sự thiếu minh bạch và đồng bộ trong dữ liệu giá đất gây khó khăn cho công tác thẩm định giá, mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy [9]. Thêm vào đó, giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế, bên chuyển nhượng thường kê khai giá thấp hơn để giảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Và hơn hết, sự khác biệt trong cách áp dụng bảng giá đất giữa các địa phương hiện nay đã tạo ra sự không đồng đều, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Đơn cử bảng giá đất sau điều chỉnh tại TP. HCM tăng 4-38 lần, Hà Nội tăng 2-6 lần, Bắc Giang tăng khoảng 2,4 lần. Băn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính là thực tế mà nhiều người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao [10]. Những vấn đề này đặt ra yêu cầu cấp bách đối với Nhà nước trong việc sớm hoàn thiện hệ thống định giá đất minh bạch, chính xác, phù hợp thực tiễn, nhằm đảm bảo công bằng và hiệu quả quản lý.

3.2. Từ góc độ doanh nghiệp

Bên cạnh những tác động tích cực cho quản lý nhà nước, từ góc độ doanh nghiệp, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm dự báo sẽ mang lại một số thuận lợi cho doanh nghiệp như:

Thứ nhất, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp

Với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, doanh nghiệp sẽ phần nào giảm bớt áp lực tài chính do tiền thuê đất được phân bổ nộp theo từng năm, giúp tiết kiệm được chi phí đầu tư ban đầu. Không những vậy, LĐĐ năm 2024 còn mở ra cơ chế cho phép doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền một lần được lựa chọn chuyển đổi hình thức từ trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền hàng năm. Khi thực hiện hình thức chuyển đổi này, khoản tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp tương ứng hàng năm (Điều 30). Quy định này hướng đến giải cứu doanh nghiệp trong thời điểm nền kinh tế thế giới và trong nước đang đối mặt với nhiều khó khăn, biến động như hiện nay. Khi lựa chọn chuyển đổi từ hình thức trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm, thay vì phải chi trả toàn bộ tiền thuê tương ứng với thời gian thuê, bằng cách thức này doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí cố định, bổ sung vào nguồn vốn dự phòng, hạn chế tăng sinh giá trị khoản vay tại các tổ chức tín dụng.

Thứ hai, tác động đến chiến lược tài chính và đầu tư dài hạn

Một trong điểm mới quan trọng của LĐĐ năm 2024 được đánh giá mang lại nhiều tích cực cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm là quy định về ổn định giá thuê đất. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 153 quy định giá thuê đất được xác định theo chu kỳ 05 năm. Đồng thời, mức tăng giá thuê đất trong chu kỳ tiếp theo không vượt quá chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của 05 năm kế tiếp (khoản 2 Điều 32 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP). Điều này mang lại lợi ích đáng kể cho doanh nghiệp, vì trong 4/5 năm của mỗi chu kỳ, họ được hưởng mức giá thấp hơn so với tốc độ tăng giá đất thực tế. Hay nói cách khác, nếu tiền thuê đất của chu kỳ tiếp theo không tăng so với chu kỳ trước, doanh nghiệp được tiếp tục áp dụng mức thuê cũ, không bị điều chỉnh; nếu tiền thuê đất tăng, mức tăng sẽ được xác định trên cơ sở tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hàng năm của giai đoạn 05 năm liền kề trước thời điểm điều chỉnh. Giới hạn mức tăng tiền thuê đất theo CPI sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng tăng giá đột biến, giúp tối ưu chiến lược kinh doanh và kế hoạch tài chính dài hạn cho doanh nghiệp.

Bên cạnh một số lợi ích đáng kể, quy định cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng đặt ra không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Đơn cử việc chia nhỏ tiền thuê đất giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng đồng thời cũng kéo theo nguy cơ biến động chi phí thuê theo thời gian, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính dài hạn, làm giảm tính chủ động trong quản lý tài sản. Những yếu tố này buộc doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ khi lựa chọn giữa hình thức trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Quyết định này không chỉ ảnh hưởng đến chi phí ngay lập tức mà còn tác động lâu dài đến dòng tiền và khả năng tài chính của doanh nghiệp. Nếu lựa chọn hình thức trả tiền hàng năm, doanh nghiệp sẽ phải đối diện với các vấn đề sau:

Thứ nhất, đối với đất thuê trả tiền một lần và đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể tự do thương mại hóa cả QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, được trọn vẹn với ba quyền năng chính của quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt trên đối tượng là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (Điều 33 LĐĐ năm 2024). Còn với đất thuê trả tiền hàng năm, doanh nghiệp chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất mà không có QSDĐ (Điều 34 LĐĐ năm 2024). Hay nói cách khác, quyền tài sản của doanh nghiệp bị hạn chế, mức độ thương mại hoá QSDĐ bị giới hạn hơn và thời điểm gia nhập thị trường để thương mại hoá nhằm mục đích sinh lời cũng có độ trễ hơn [11]. Mặt khác, trong kinh doanh kênh huy động vốn chủ yếu của doanh nghiệp vẫn là các khoản vay từ tổ chức tín dụng, trong đó QSDĐ được xem là một trong những tài sản bảo đảm có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm, QSDĐ không mang giá trị quy đổi thành tiền, không là tài sản độc lập, hệ quả là không được sử dụng làm tài sản đảm bảo.

Thứ hai, LĐĐ năm 2024 khuyến khích doanh nghiệp chuyển đổi từ hình thức trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền hàng năm, và mở ra cơ chế khấu trừ khoản tiền thuê đất đã nộp vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp (khoản 2 Điều 30). Nếu chuyển đổi, doanh nghiệp cần cân nhắc một cách cẩn trọng, vì khoản tiền đóng chênh lệch không những không được hoàn về tài khoản, mà các quyền và lợi ích doanh nghiệp đang có được từ QSDĐ (chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn) lại bị mất đi. Việc khấu trừ tiền thuê đất không mang nhiều ý nghĩa thực tiễn cho doanh nghiệp. Trong khi nếu giữ lại hình thức trả tiền một lần, giá trị tài sản được bổ sung đáng kể, vì doanh nghiệp có được QSDĐ.

Thứ ba, LĐĐ năm 2024 hướng đến thúc đẩy áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; hạn chế các hình thức giao đất, thuê đất trả tiền một lần, nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án; và tăng cường các hoạt động đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm tối ưu giá trị của đất đai và tăng thu cho ngân sách. Tuy nhiên LĐĐ năm 2024, tại Điều 125, lại không cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm được tiếp cận QSDĐ thông qua hình thức đấu giá QSDĐ. Về lý thuyết, đấu giá QSDĐ là một cách thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Thông qua phiên giao dịch trả giá công khai và trả giá lên, Nhà nước sẽ lựa chọn được nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thực sự và có đủ năng lực tài chính để trao QSDĐ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Trong bối cảnh Nhà nước đang mở rộng quỹ đất cho thuê và định hướng khuyến khích doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, việc hạn chế tiếp cận loại đất này thông qua đấu giá QSDĐ vô hình trung tạo lực cản đối với sự vận hành hiệu quả của thị trường.

Tựu trung lại, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, đảm bảo sự linh hoạt trong dòng tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, mặt trái hình thức này làm hạn chế quyền tài sản đối với QSDĐ, ảnh hưởng đến việc huy động vốn và tiềm ẩn rủi ro biến động chi phí thuê trong tương lai cho doanh nghiệp. Do đó, khi lựa chọn hình thức thuê đất, doanh nghiệp cần cân nhắc tổng thể về khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng đất dài hạn nhằm ứng phó với biến động về chi phí.

4. Kiến nghị

Trên cơ sở các phân tích về tác động của quy định cho thuê đất trả tiền hàng năm theo LĐĐ năm 2024, nhóm tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả áp dụng trong thực tiễn như sau:

Một là, xây dựng cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn áp dụng bảng giá đất mới

Việc áp dụng bảng giá đất mới theo LĐĐ năm 2024 có thể làm gia tăng đáng kể chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp, đặc biệt đối với các ngành nghề sử dụng đất quy mô lớn. Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang phục hồi, việc điều chỉnh đột ngột tiền thuê đất có thể gây áp lực tài chính, ảnh hưởng đến dòng tiền, khả năng đầu tư và mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp. Để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, Nhà nước cần sớm hoàn thiện cơ chế hỗ trợ cho doanh nghiệp theo hướng sau: (i) Áp dụng lộ trình điều chỉnh bảng giá đất theo từng giai đoạn, hạn chế tình trạng tăng giá đột biến trong những năm đầu thực hiện; (ii) Triển khai các chính sách tín dụng ưu đãi dành cho doanh nghiệp chịu tác động mạnh bởi việc điều chỉnh giá đất như mở rộng đối tượng được vay, thu hẹp điều kiện vay vốn và giảm lãi suất cho vay. Việc triển khai cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh nhằm bảo đảm tính thống nhất và khả thi; (iii) Nghiên cứu thiết lập quỹ hỗ trợ doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi giá đất, đồng thời xác định rõ tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp được hỗ trợ (như mức độ tác động, lĩnh vực hoạt động, hiệu quả sử dụng đất) để tránh dàn trải nguồn lực. Cơ quan cấp thẩm quyền cần đánh giá đầy đủ khả năng cân đối ngân sách và nguồn lực của địa phương trước khi ban hành cơ chế hỗ trợ.

Hai là, công nhận QSDĐ cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm

QSDĐ vừa là một tài sản và vừa là một quyền năng quan trọng trong kinh doanh. Có thể nói để nhận định giá trị của một doanh nghiệp bên cạnh giá trị thương hiệu thì giá trị tài sản cũng chính là thước đo sự bền vững và phát triển của doanh nghiệp. Theo quan điểm của nhóm tác giả, trong tương lai, Nhà nước nên sớm mở ra cơ chế công nhận QSDĐ cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được cải thiện dòng tiền trong kinh doanh, được tiếp cận nhiều nguồn tín dụng, được góp vốn, thế chấp tài sản bằng QSDĐ. Việc Nhà nước công nhận QSDĐ cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm, một mặt vừa đảm bảo tính ổn định trong nguồn thu ngân sách, một mặt vừa đảm bảo nguyên lý của quyền sở hữu cho chủ tài sản. Đồng thời, khi giá trị tài sản của doanh nghiệp được gia tăng bởi giá trị QSDĐ, cơ hội đầu tư của doanh nghiệp sẽ rộng mở hơn, tạo lực đẩy kích thích doanh nghiệp tham gia thị trường. Mặt khác, việc công nhận QSDĐ theo quan điểm của nhóm tác giả hoàn toàn có thể thực hiện được, khi đặt trong bối cảnh Nhà nước xây dựng lộ trình khuyến khích doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất trước thời hạn, cho chu kì thuê đất 05 năm (tương ứng với chu kì tính tiền thuê đất hàng năm), hướng đến công nhận QSDĐ có thời hạn tương ứng với thời hạn doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ba là, hoàn thiện quy định về đấu giá QSDĐ đối với doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm

Để bảo đảm mục tiêu thúc đẩy hiệu quả hình thức thuê đất trả tiền hàng năm theo LĐĐ năm 2024, theo quan điểm của nhóm tác giả, Nhà nước cần xem xét hoàn thiện quy định về quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp thông qua cơ chế đấu giá QSDĐ. LĐĐ năm 2024 với định hướng mở rộng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm tối ưu nguồn lực và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, Điều 125 của Luật lại không cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm tiếp cận quỹ đất thông qua đấu giá QSDĐ. Điều này vô hình trung tạo ra sự thiếu thống nhất giữa mục tiêu chính sách và cơ chế thực thi. Mặt khác, việc duy trì hạn chế này có thể gây ra các hệ lụy như sau: (i) làm giảm tính cạnh tranh trong phân bổ đất đai; (ii) hạn chế khả năng huy động nguồn lực từ nhóm doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất dài hạn nhưng không được tiếp cận đất theo cơ chế thị trường; và (iii) thu hẹp nguồn thu ổn định từ tiền thuê đất hàng năm do số lượng nhà đầu tư tiềm năng bị giới hạn. Do vậy, việc cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm được tiếp cận quỹ đất thông qua đấu giá QSDĐ là cần thiết, nhằm tăng tính minh bạch, bảo đảm cạnh tranh và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Bốn là, áp dụng cơ chế bồi thường về đất cho doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất

Trong cơ chế bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của LĐĐ năm 2024, thì NSDĐ thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm sẽ không là đối tượng được hưởng chính sách bồi thường về đất. Theo quan điểm của nhóm tác giả, quy định này không đảm bảo tính khách quan cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm. Bởi lẽ, về bản chất, NSDĐ đã phải chi trả một khoản tiền thuê đất để có thể sử dụng đất tương ứng với khoảng thời gian thuê, thậm chí trong một số trường hợp NSDĐ đã phải ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Nhà nước để đổi lại có được quyền tài sản đối với QSDĐ, được kinh doanh, tạo lập tài sản trên đất. Trong bối cảnh này, theo lẽ công bằng mà nói, ngoài được hưởng các khoản bồi thường về tài sản gắn liền với đất theo quy định của Điều 102, thì NSDĐ phải được hưởng giá trị QSDĐ, vì đây là giá trị thực mà chủ thể này đã bỏ ra để được sử dụng đất hợp pháp. Do đó, để bảo đảm lợi ích hài hòa cho các bên khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước nên sớm áp dụng cơ chế bồi thường về đất cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm, với giá trị bồi thường tương ứng với khoản tiền doanh nghiệp đã chi trả để thuê đất và thời gian sử dụng đất còn lại.

5. Kết luận

Việc định hướng ưu tiên áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo LĐĐ năm 2024 là bước điều chỉnh quan trọng nhằm khắc phục những hạn chế trong quản lý và khai thác nguồn lực đất đai thời gian qua. Tuy nhiên, để chính sách này phát huy hiệu quả, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế định giá đất, tăng cường các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và hoàn thiện quy định về tiếp cận đất đai thông qua phương thức đấu giá QSDĐ. Chỉ khi bảo đảm được tính minh bạch, công bằng và khả năng tiếp cận đất đai bình đẳng giữa các chủ thể, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm mới có thể vận hành hiệu quả, đóng góp thiết thực cho mục tiêu phát triển kinh tế bền vững.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] Phan Văn Lâm, Chênh lệch địa tô từ bất cập của khung giá đất, Báo điện tử Xây dựng, 2025 truy cập ngày 18/04/2026.

[2] Đặng Văn Cường & Hà Thị Khuyên, Luật Đất đai năm 2013: Thực tiễn thi hành và những bất cập cần sửa đổi, bổ sung, Tạp chí Lý luận chính trị, số 530 (4/2022), tr. 103-109.

[3] Ngô Doanh, Thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, https://danchuphapluat.vn/thuc-trang-phap-luat-ve-cho-thue-dat-doi-voi-doanh-nghiep, truy cập ngày 28/4/2026.

[4] Nguyễn Châu, TP.HCM chính thức ban hành bảng giá đất điều chỉnh, https://plo.vn/tphcm-chinh-thuc-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-post816177.html, truy cập ngày 30/4/2026.

[5] Minh Anh, Chính thức từ 1/1/2026, ban hành bảng giá đất thống nhất cho toàn TP.HCM, https://baomoi.com/chinh-thuc-tu-1-1-2026-ban-hanh-bang-gia-dat-thong-nhat-cho-toan-tp-hcm-c54164085.epi, truy cập ngày 18/04/2026.

[6] Công Tâm, Sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần “lấy người dân làm gốc, đề cao cơ chế thị trường”, https://doanhnghiepkinhdoanh.doanhnhanvn.vn/luat-dat-dai-sua-doi-lay-nguoi-dan-lam-goc-de-cao-co-che-thi-truong-42202411881153895.htm, truy cập ngày 31/5/2026.

[7] Lưu Quốc Thái, Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.86.

[8] Dương Thị Chiến, Cần lưu ý gì với tài sản thế chấp là quyền thuê đất trả tiền hàng năm?, https://thesaigontimes.vn/can-luu-y-gi-voi-tai-san-the-chap-la-quyen-thue-dat-tra-tien-hang-nam/, truy cập ngày 16/5/2026.

[9] Ngô Trí Long, Bất cập về định giá đất gây rối loạn thị trường bất động sản, https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/bat-cap-ve-dinh-gia-dat-gay-roi-loan-thi-truong-bat-dong-san-119230223104300266.htm, truy cập ngày 29/5/2026.

[10] Toàn Thắng, Còn nhiều bất cập trong việc áp dụng bảng giá đất, https://baochinhphu.vn/con-nhieu-bat-cap-trong-viec-ap-dung-bang-gia-dat-102250110210033798.htm, truy cập ngày 16/05/2026.

[11] Nguyễn Thị Nga, Nguyễn Trọng Nam Trường, Nguyễn Thị Thùy Dung & Nguyễn Thị Phương Thảo, Thương mại hóa quyền sử dụng đất ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn, https://danchuphapluat.vn/thuong-mai-hoa-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam-nhung-van-de-ly-luan-va-thuc-tien, truy cập ngày 06/6/2026.