Tài sản đang thế chấp vẫn có thể công chứng hợp đồng đặt cọc

Ngày 01/7/2026, Bộ Tư pháp đã có Công văn 4908/BTP-BTTP gửi Sở Tư pháp TP. HCM về việc hướng dẫn nghiệp vụ về đặt cọc, ủy quyền, cho thuê tài sản đang thế chấp.

Theo đó, liên quan tới vấn đề đặt cọc, Bộ Tư pháp cho biết theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, việc bên nhận thế chấp đồng ý bán hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp là điều kiện khi các bên giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản, không phải là điều kiện khi giao kết hợp đồng đặt cọc.

Do Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định rõ về việc không xác lập giao dịch đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp nên việc công chứng hợp đồng đặt cọc liên quan đến tài sản này không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Cũng theo Bộ Tư pháp, việc xác định giao dịch đặt cọc có hợp pháp hay không, có thể công chứng được hay không còn tùy thuộc vào nội dung cụ thể của từng giao dịch. Ví dụ: Trong trường hợp bên thế chấp xác lập giao dịch đặt cọc với người khác để bảo đảm thực hiện hợp đồng bán tài sản thế chấp (không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh) trong thời gian tồn tại quan hệ thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là không phù hợp với quy định tại khoản 8 Điều 320, khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, bên bảo đảm có thể giao kết giao dịch đặt cọc với người khác để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc tại hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận chỉ bán tài sản sau khi hoàn thành nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, chấm dứt quan hệ thế chấp.

Về vấn đề công chứng hợp đồng ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp, Bộ Tư pháp cho biết, Bộ luật Dân sự năm 2015 (từ Điều 134 đến Điều 143) không có quy định hạn chế việc xác lập giao dịch này. Việc công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng năm 2024 và các quy định liên quan. Công chứng viên sẽ căn cứ quy định của pháp luật để xem xét, quyết định việc công chứng đối với từng trường hợp cụ thể.

Về vấn đề cho thuê tài sản đang thế chấp, Bộ Tư pháp dẫn quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 cho biết bên thế chấp được quyền cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết tài sản đang được thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp.

Theo Bộ Tư pháp, pháp luật hiện hành không yêu cầu phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp khi cho thuê tài sản đang thế chấp, mà chỉ cần thông báo và bảo đảm việc giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đối với trường hợp hợp đồng thế chấp có điều khoản quy định bên thế chấp không được cho thuê, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản nếu chưa được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản, Bộ Tư pháp cho biết pháp luật dân sự có quy định về việc giải thích hợp đồng trong trường hợp điều khoản hợp đồng không rõ ràng hoặc có nội dung bất lợi cho một bên. Tuy nhiên, việc xác định quyền, lợi ích của các bên và giá trị của giao dịch thuộc thẩm quyền của tòa án.