Bàn về góp quyền sử dụng đất trong hợp đồng BCC

Tuy nhiên, việc góp quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp không phải lúc nào cũng bảo đảm về mặt pháp lý, dẫn đến rủi ro không đạt được mục đích của việc hợp tác kinh doanh. Bài viết dựa trên thực tiễn giải quyết tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong một số vụ việc, từ đó rút ra những kinh nghiệm, lưu ý quan trọng khi thực hiện góp quyền sử dụng đất theo hợp đồng BCC.

Thực tiễn góp quyền sử dụng đất trong hợp đồng BCC

Quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, làm hợp đồng BCC vô hiệu

Trong một vụ việc, các bên hợp tác để cùng thực hiện dự án du lịch, dịch vụ lữ hành, thể thao và giải trí, nhưng xảy ra tranh chấp, nên đã yêu cầu Tòa án giải quyết. Trên cơ sở nhận định của Tòa án, có thể rút ra các kết luận quan trọng sau đây:     

- Bên góp đất được Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) TP. Hà Nội (đơn vị được uỷ quyền của Uỷ ban nhân dân TP. Hà Nội) ký hợp đồng thuê đất. Như vậy, bên này có quyền quản lý và sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất đưa vào hợp tác.

- Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định của pháp luật đất đai, bên góp đất là tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Nhưng hai bên vẫn tiến hành ký kết các hợp đồng BCC là vi phạm điều cấm của pháp luật, nên các hợp đồng này vô hiệu.

- Các bên khi giao kết hợp đồng BCC đều có nghĩa vụ phải tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan. Cả hai bên đều có lỗi trong giao kết các hợp đồng BCC này, trong đó bên góp đất có lỗi nhiều hơn. Việc xác định mức độ lỗi và trách nhiệm đối với thiệt hại do hợp đồng vô hiệu là 70% của bên góp đất và 30% của bên góp tiền.

- Thiệt hại do hợp đồng BCC vô hiệu bao gồm các khoản chi phí mà cả hai bên đã bỏ ra đầu tư vào dự án, như tiền hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tiền lương bảo vệ và tiền thuê đất của nhà nước. Theo đó, bên góp đất phải chịu 70% và bên góp tiền phải chịu 30% các khoản thiệt hại nêu trên[1].

Chậm bàn giao quyền sử dụng đất do khách quan

Tham khảo thêm một việc khác mới được giải quyết gần đây, hợp đồng BCC được ký kết giữa các bên về việc cùng góp đất và tiền để đầu tư xây dựng hai khối chung cư C1 và C2 thuộc dự án Khu nhà ở Cán bộ công nhân viên. Trong vụ việc này, Tòa án cho rằng: Bên góp đất không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định hợp đồng BCC và biên bản thống nhất của hai bên, cụ thể là chưa bàn giao mặt bằng cho bên góp tiền, lô C1, C2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ quy định tại điểm b mục 11.1 Điều 11 của hợp đồng BCC: “Khi các sự kiện vi phạm của A xảy,... A phải bồi thường gấp đôi số tiền đã thực nhận”. Tuy nhiên, việc bên góp đất chậm bàn giao mặt bằng có cả lỗi chủ quan và lỗi khách quan vì khiếu kiện hành chính của một số hộ dân trên khu đất C1, C2 và thời gian giải quyết kéo dài. Bên góp đất chỉ chịu trách nhiệm về lỗi chủ quan của mình, không phải chịu trách nhiệm cho phần lỗi khách quan, từ đó Tòa án buộc bồi thường thiệt hại với mức tương đương số tiền đã nhận, mà không phải bồi thường gấp đôi[2].

Những lưu ý về góp quyền sử dụng đất trong hợp đồng BCC

Thứ nhất, thẩm định chuyên sâu và kỹ lưỡng (Due Diligence) quyền sử dụng đất.

Hợp đồng BCC nói chung và tài sản góp vốn nói riêng, nhất là quyền sử dụng đất, chịu sự điều chỉnh của rất nhiều văn bản pháp luật như Luật Đầu tư năm 2020, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024, thậm chí là Luật Đầu tư công năm 2024 và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; và các văn bản này có thể được sửa đổi, bổ sung theo từng thời kỳ. Các bên trong quan hệ hợp tác phải đối chiếu từng yêu cầu trong tất cả văn bản pháp luật liên quan đang có hiệu lực với điều kiện, tình trạng thực tế của quyền sử dụng đất dự định góp vốn. Trường hợp quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật, thì mới chấp nhận đưa vào hợp tác.

Ví dụ: Không phải tất cả quyền sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì đều có thể đưa vào hợp tác kinh doanh. Bởi vì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì mới có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp được Nhà được cho thuê đất thu tiền hằng năm thì không có quyền này.  

Thẩm định quyền sử dụng đất là công việc phức tạp, đòi hỏi rất cao về chuyên môn và kinh nghiệm, nhưng nếu làm tốt thì hạn chế được rủi ro hợp đồng BCC bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện được, giúp công việc hợp tác thành công và các bên được phân chia lợi nhuận. Vì vậy, không phải ngẫu nhiên mà những nhà đầu tư đến từ các quốc gia phát triển như Nhật Bản hoặc Singapore dành rất nhiều thời gian và chấp nhận mức chi phí cao cho việc thẩm quyền sử dụng đất, trước khi quyết định tham gia hợp tác.

Thứ hai, thỏa thuận điều kiện tiên quyết (Condition Precedent) của quyền sử dụng đất.

Các bên tham gia hợp tác đều có nghĩa vụ thẩm định quyền sử dụng đất, nhưng bên góp đất phải chịu trách nhiệm nhiều hơn các bên còn lại. Nếu quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, nhưng vẫn đưa vào hợp tác, làm hợp đồng BCC bị vô hiệu thì bên góp đất phải chịu trách nhiệm đối với phần lớn thiệt hại, theo tỷ lệ tham khảo trong vụ việc thứ nhất lên đến 70%. Do đó, trong giai đoạn thẩm định, bên góp đất nên cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho các bên còn lại. Đối với quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện, các bên tuyệt đối không miễn cưỡng đưa vào hợp tác, vì có thể dẫn đến hợp đồng BCC bị vô hiệu và mục đích của hợp tác không đạt được. Thay vào đó, các bên có thể đưa ra những điều kiện tiên quyết của quyền sử dụng đất, sau khi những điều kiện này được đáp ứng thì hợp đồng BCC mới có hiệu lực và bắt đầu triển khai công việc hợp tác.

Thứ ba, mặc dù đã rất nổ lực thẩm định và đưa ra các điều kiện tiên quyết của quyền sử dụng đất, nhưng hợp đồng BCC bị vô hiệu là rủi ro và hoàn toàn có thể xảy, nên phải dự liệu trước về vấn đề xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Khi đó, thiệt hại mà bên có lỗi phải bồi thường bao gồm tất cả chi phí các bên đã bỏ ra để thực hiện hợp đồng. So với các hợp đồng thương mại khác, hợp đồng BCC có đặc trưng là giá trị lớn, thời hạn kéo dài và liên quan đến nhiều bên chủ thể, nên hồ sơ hợp đồng thường rất nhiều. Vì vậy, các bên phải chú ý lưu giữ đầy đủ, đặc biệt là hóa đơn, chứng từ hợp lệ về các khoản chi phí thực hiện hợp đồng đã bỏ ra, để có căn cứ yêu cầu bồi thường nếu không may hợp đồng BCC bị vô hiệu.

Thứ tư, bồi thường theo mức thiệt hại định trước không còn là khái niệm quá mới mẻ trong các văn bản pháp luật và thực tiễn pháp lý tại Việt Nam. Cơ quan xét xử cao nhất của Việt Nam là TAND tối cao cũng đã xử lý vi phạm nghĩa vụ góp quyền sử dụng đất trong hợp đồng BCC theo hướng cho bồi thường theo mức thiệt hại định trước, thay vì thiệt hại thực tế, như trong vụ việc thứ hai được nghiên cứu. Bồi thường theo mức thiệt hại thực tế là cơ chế mà theo đó bên bị vi phạm được bồi thường đúng bằng mức thiệt hại chứng minh được[3] và có thể thấp hơn rất nhiều lần so với mức thiệt hại bên bị vi phạm phải chịu. Trường hợp này, áp dụng bồi thường theo mức thiệt hại thực tế, mà thực chất là thiệt hại chứng minh được thì không tương xứng với mức độ thiệt hại, không đạt được mục đích bù đắp tổn thất và khắc phục hậu quả cho bên bị thiệt hại. Trong khi đó, bồi thường theo mức thiệt hại định trước cho phép bên bị vi phạm áp dụng mức bồi thường đã dự liệu trước và quy định trong hợp đồng. Vì vậy, các bên nên thỏa thuận trong hợp đồng BCC có sử dụng đất về việc bồi thường theo mức thiệt hại định trước, bên cạnh các biện pháp xử lý vi phạm khác như phạt vi phạm hoặc tiền lãi do chậm thanh toán, nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên tham gia hợp tác, hạn chế vi phạm hợp đồng và bảo vệ tốt hơn cho bên thiện chí trong việc tuân thủ hợp đồng.

[1] Bản án số 133/2020/KDTM-PT ngày 03/08/2020 của Tòa án nhân dân (“TAND”) TP. Hà Nội.

[2] Quyết định giám đốc thẩm số 10/2024/KDTM-GĐT ngày 11/6/2024 của TAND Tối cao.

[3] Khoản 2 Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 304 Luật Thương mại năm 2005.