Đất đấu giá bị đẩy lên cao: Những bất thường và hệ luỵ

Thời gian qua, một số trường hợp giá trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Có trường hợp cao bất thường được cơ quan thông tin đại chúng phản ánh đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội. Trước tình hình này, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch. Các đơn vị kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
 

Ảnh minh hoạ. 

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm đã chỉ ra nhiều yếu tố bất thường, gồm: giá khởi điểm thấp, giá trúng đấu giá cao đột biến và quy trình tổ chức kéo dài xuyên đêm. Những yếu tố này không chỉ tạo ra sự quan tâm mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch và công bằng của phiên đấu giá.

Lấy ví dụ về kết quả đấu giá 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (TP. Hà Nội) mới đây, theo Luật sư Trương Anh Tú, một trong những điểm đáng chú ý là giá khởi điểm cho các lô đất chỉ từ 7,3 triệu đồng/m2, được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (K) theo Quyết định 30/2019 của thành phố Hà Nội. Bảng giá đất, thường thấp hơn giá thị trường thực tế, đã dẫn đến giá khởi điểm thấp hơn so với giá trị thực của các lô đất. Điều này cho thấy có sự chênh lệch lớn giữa giá khởi điểm và giá trị thị trường, dẫn đến mức giá trúng đấu giá cao hơn gần 18 lần so với giá khởi điểm. Mức giá trúng cao đột biến, có lô lên đến hơn 130 triệu đồng/m2, phản ánh sự cạnh tranh gay gắt và kỳ vọng về giá trị bất động sản trong tương lai. 

Tuy nhiên, sự chênh lệch lớn này cũng đặt ra câu hỏi về tính hợp lý và công bằng của quy trình định giá khởi điểm. Quy trình đấu giá kéo dài xuyên đêm tại phiên đấu giá này cũng là sự bất thường. Bởi phiên đấu giá kéo dài đến rạng sáng là một hiện tượng không thường thấy trong các phiên đấu giá tài sản công.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, việc kéo dài phiên đấu giá có thể ảnh hưởng đến tính minh bạch và công bằng, khi người tham gia có thể bị ảnh hưởng về tinh thần, sức khỏe và khả năng ra quyết định. Sự kéo dài này có thể dẫn đến các quyết định thiếu sáng suốt và không phản ánh đúng ý chí của người tham gia. Điều này cũng có thể vi phạm quy định về thời gian tổ chức đấu giá, làm dấy lên nghi vấn về tính minh bạch của quá trình.

Bên cạnh đó, phiên đấu giá đã đặt ra nhiều vấn đề pháp lý quan trọng. Cụ thể, về giá khởi điểm quá thấp. Việc xác định giá khởi điểm thấp so với giá trị thị trường có thể gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và tạo sự bất công cho các nhà đầu tư khác. Cần có cơ chế cập nhật bảng giá đất sát với giá thị trường hoặc áp dụng phương pháp định giá khác khi đấu giá tài sản có giá trị lớn như đất đai. Cùng với đó quy trình đấu giá kéo dài. Quy trình tổ chức đấu giá cần được xem xét để đảm bảo công bằng và minh bạch. Việc kéo dài phiên đấu giá không nên ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia và cần tuân thủ các quy định về thời gian.

Ngoài ra, sự chênh lệch lớn có thể là dấu hiệu của bất thường trong quá trình đấu giá, bao gồm khả năng thông đồng giữa các nhà đầu tư hoặc các hành vi không minh bạch khác. Cần có biện pháp giám sát và điều tra để đảm bảo quy trình đấu giá công bằng.

Để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các phiên đấu giá đất trong tương lai, Luật sư Tú cho rằng, cần phải có cái nhìn toàn diện về các yếu tố ảnh hưởng, cập nhật cơ chế định giá, và tăng cường giám sát quy trình đấu giá. Việc điều chỉnh các cơ chế và quy định liên quan sẽ giúp bảo vệ lợi ích công, ngăn ngừa tình trạng sốt đất và đảm bảo sự công bằng cho tất cả các bên tham gia.