Xác định quyền tài sản trên GCNQSDĐ

Đây là nội dung tại Công văn 498/DSKT-PLDSTM&KHCN ngày 13/5 của Cục Pháp luật dân sự - kinh tế (Bộ Tư pháp) về việc xin ý kiến hướng dẫn nghiệp vụ về một số vướng mắc phát sinh từ Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, nội dung hướng dẫn tập trung vào ba vấn đề được nhiều công chứng viên và người dân quan tâm, gồm: Giá trị pháp lý của việc ghi "sử dụng riêng", "sở hữu riêng" trên giấy chứng nhận; Việc xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất; và Quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình đã kết hôn.
 

Theo Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, pháp luật về hôn nhân và gia đình quy định tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, trong đó có quyền sử dụng đất, về nguyên tắc được xác định là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc được hình thành từ tài sản riêng.

Do đó, việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên người vợ hoặc người chồng không đương nhiên xác định đây là tài sản riêng của người đứng tên.

Trong trường hợp một bên cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản riêng thì phải có căn cứ và tài liệu chứng minh rõ nguồn gốc tài sản, chẳng hạn như giấy tờ thể hiện việc được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc hình thành từ tài sản riêng.

Cục Pháp luật dân sự - kinh tế cũng cho biết, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, nếu giấy chứng nhận trước đây chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì người dân có quyền yêu cầu cấp đổi để ghi đầy đủ tên của cả hai vợ chồng trên giấy chứng nhận.

Liên quan đến việc xác định thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, Cục Pháp luật dân sự - kinh tế cho biết Luật Đất đai năm 2024 giao cho các thành viên trong hộ gia đình tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định những người có chung quyền sử dụng đất để ghi trên giấy chứng nhận.

Pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc văn bản thỏa thuận này phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, trong trường hợp người dân có nhu cầu, tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện chứng thực chữ ký trên văn bản.

Theo đó Cục Pháp luật dân sự - kinh tế cũng cho hay, việc chứng thực chữ ký chỉ xác nhận chữ ký là của người yêu cầu chứng thực. Cơ quan chứng thực không chịu trách nhiệm về nội dung văn bản; người ký phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thông tin, cam kết đã ghi trong văn bản đó.

Theo Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, khi xem xét các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, công chứng viên cần căn cứ đồng thời vào Luật Đất đai năm 2024, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Hộ tịch và các quy định pháp luật có liên quan để xác định đúng chủ thể có quyền đối với thửa đất.

Đối với trường hợp thành viên hộ gia đình đã kết hôn nhưng vợ hoặc chồng không phải là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, Cục Pháp luật dân sự - kinh tế cho biết cần phân biệt giữa quyền sử dụng đất của hộ gia đình với chế độ tài sản chung của vợ chồng.

Luật Đất đai năm 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, cùng sinh sống và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, quyền sử dụng đất của hộ gia đình được xác lập dựa trên điều kiện và thời điểm cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai. Việc một thành viên sau đó kết hôn không làm phát sinh đương nhiên quyền sử dụng đất của người vợ hoặc người chồng đối với phần quyền sử dụng đất đã được xác lập trước đó.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp luật hôn nhân và gia đình, phần quyền sử dụng đất mà thành viên hộ gia đình được hưởng có thể trở thành tài sản chung của vợ chồng nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định là tài sản chung.

Do đó, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần xem xét đồng thời cả quy định của Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và gia đình để xác định chính xác chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Theo Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, những hướng dẫn trên nhằm góp phần tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn công chứng và đăng ký đất đai kể từ khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.

Cục Pháp luật dân sự - kinh tế cũng cho biết, việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được thực hiện thận trọng, bảo đảm đúng quy định của pháp luật đất đai, dân sự và hôn nhân gia đình, qua đó hạn chế tranh chấp và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch liên quan đến bất động sản.