Công ty Luật TNHH Pháp Lý và Cộng sự. Địa chỉ: 108 Nguyễn Trãi - TP. Vinh - Nghệ An. Điện thoại: 0944662888. Email: phaplycongsu@gmail.com

https://luatphaply.com

Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn

(Luật Pháp Lý)  -  Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê nổi lên như một phân khúc đầy tiềm năng nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức. Do đó, để thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực này, cần có những giải pháp toàn diện và đồng bộ nhằm tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu. 

 

 

Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn

1. Cơ sở pháp lý và những quy định pháp luật liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê

Thực trạng chung hiện nay về ngành bất động sản cho thuê

Bất động sản cho thuê là một phân khúc trong ngành bất động sản, bao gồm các tài sản nhà ở, văn phòng, mặt bằng kinh doanh, và các loại tài sản khác được cho thuê để sử dụng. Đây là loại hình mà người sở hữu tài sản (chủ nhà) cung cấp không gian này cho người khác (người thuê) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định và đổi lại, người thuê trả tiền thuê định kỳ (thường là hàng tháng hoặc hàng năm) theo thỏa thuận giữa hai bên.

Ngành bất động sản cho thuê đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế toàn cầu. Đây không chỉ là lĩnh vực cung cấp nơi ở, nơi làm việc cho cá nhân và doanh nghiệp mà còn là kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Hiện nay bất động sản cho thuê tại Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, và một số khu vực kinh tế trọng điểm khác. Cụ thể, đối với thị trường căn hộ cho thuê, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội giá thuê căn hộ trung bình dao động từ 8 - 15 triệu đồng/tháng cho căn hộ 1-2 phòng ngủ. Khu vực trung tâm có thể cao hơn, từ 15 - 25 triệu đồng/tháng. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê căn hộ trung bình dao động từ 10 - 20 triệu đồng/tháng cho căn hộ 1-2 phòng ngủ. Khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 3 có thể cao hơn, từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.

Đối với thị trường văn phòng cho thuê, tại Hà Nội: Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A trong năm 2023 đạt khoảng 85%, với giá thuê trung bình khoảng 30 - 40 USD/m2/tháng. Tại TP. Hồ Chí Minh: Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A đạt khoảng 90%, với giá thuê trung bình khoảng 40 - 50 USD/m2/tháng. Các khu vực như Quận 1 và Quận 7 có giá thuê cao hơn, có thể lên tới 60 USD/m2/tháng. Đối với thị trường mặt bằng kinh doanh: Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các khu vực trung tâm tại Hà Nội và Hồ Chí Minh dao động từ 50 - 150 USD/m2/tháng. Các khu vực ngoại ô hoặc ít sầm uất hơn có giá thuê thấp hơn, khoảng 20 - 50 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của mặt bằng kinh doanh tại các khu vực trung tâm duy trì ở mức thấp, khoảng 10-15%, do nhu cầu cao từ các doanh nghiệp bán lẻ và dịch vụ. Đối với thị trường bất động sản du lịch: Tỷ lệ lấp đầy khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại các điểm du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc có xu hướng tăng trở lại sau đại dịch Covid-19, đạt khoảng 60-70% trong mùa cao điểm du lịch. Giá thuê phòng trung bình dao động từ 1.000.000 - 3.000.000 đồng/đêm tùy vào loại hình và vị trí.

Như vậy, qua các số liệu trên cho thấy bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam đang hoạt động rất sôi nổi, mạnh mẽ. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá thuê căn hộ tại các thành phố lớn đã tăng nhẹ trong vài năm qua, phản ánh sự ổn định và phát triển của thị trường này. Điều này được lý giải bởi một số những lý do như: Các tập đoàn lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đã tích cực tham gia vào thị trường, đặc biệt trong phân khúc văn phòng hạng A và trung tâm thương mại; áp dụng các giải pháp công nghệ như nền tảng quản lý bất động sản thông minh, hệ thống thanh toán trực tuyến, ứng dụng thực tế ảo trong việc giới thiệu sản phẩm; nhu cầu nước ngoài: Nhu cầu thuê bất động sản từ người nước ngoài, đặc biệt là các chuyên gia, doanh nhân và người lao động nước ngoài, vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội; sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu về nhà ở và dịch vụ cho thuê, đặc biệt tại các tỉnh thành như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai; xu hướng làm việc từ xa và chuyển đổi số đang ảnh hưởng đến nhu cầu thuê văn phòng, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm các giải pháp văn phòng linh hoạt và tiết kiệm chi phí.

Mặc dù có tiềm năng lớn, thị trường bất động sản cho thuê cũng đối mặt với nhiều thách thức như: Sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực: Ngành bất động sản cho thuê đang chứng kiến sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, nhu cầu thuê nhà ở và văn phòng vẫn duy trì ở mức cao, do sự tập trung đông đảo của dân cư và các doanh nghiệp. Tuy nhiên, ở các khu vực ngoại thành hoặc tỉnh lẻ, thị trường này lại chưa thực sự phát triển mạnh mẽ, một phần do kinh tế chưa phát triển và dân cư thưa thớt.

Bên cạnh đó, cạnh tranh gay gắt, biến động kinh tế, và các vấn đề pháp lý phức tạp là những rào cản đáng kể. Đại dịch Covid-19 đã làm giảm nhu cầu thuê văn phòng khi nhiều doanh nghiệp chuyển sang làm việc từ xa, tuy nhiên, nhu cầu thuê nhà ở lại tăng do nhu cầu không gian sống và làm việc tại nhà. Đại dịch Covid-19 đã tác động mạnh mẽ đến ngành bất động sản cho thuê trên toàn thế giới. Nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc giảm quy mô, dẫn đến nhu cầu thuê văn phòng giảm sút. Ngược lại, nhu cầu thuê nhà ở lại có xu hướng tăng lên và đòi hỏi ngày càng cao về chất lượng dịch vụ và tiện ích kèm theo do nhiều người phải làm việc tại nhà, dẫn đến sự thay đổi về mô hình sử dụng không gian sống và làm việc.

Khách hàng hiện nay có xu hướng ưu tiên những không gian sống và làm việc linh hoạt, tiện nghi và an toàn. Các yếu tố như không gian xanh, tiện ích nội khu, an ninh, và dịch vụ quản lý chất lượng cao ngày càng được coi trọng. Điều này đặt ra yêu cầu cho các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng dịch vụ và đầu tư vào các tiện ích bổ sung để thu hút khách hàng. Sự thay đổi liên tục của các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản  cũng như các vấn đề pháp lý phức tạp đã tạo ra những khó khăn cho các nhà đầu tư và chủ sở hữu. Sự bất ổn kinh tế: Những biến động về kinh tế và chính trị trên toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nguồn vốn đầu tư và nhu cầu thuê bất động sản.

Những quy định pháp lý về việc kinh doanh bất động sản cho thuê trong luật kinh doanh bất động sản năm 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và kinh doanh bất động sản cho thuê. Các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cho thuê bao gồm:

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

Điều 9 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và phải có ngành nghề là kinh doanh bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ thì không phải thành lâp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. Trường hợp tổ chức, cá nhân cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuần thủ quy định của Luật kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Quyền và nghĩa vụ của các bên cho thuê

Điều 18 và 19 đã kế thừa những quy định cũ của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và bổ sung thêm quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở, công trình. Cụ thể: Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có quyền: yêu cầu bên thuê nhận và bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra; Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ thực hiện các quy định trong hợp đồng đã ký kết; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Khoản 1 Điều 30 quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Theo đó bên cho thuê, cho thuê lại phải cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin đó; bàn giao đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh giới theo thỏa thuận; bồi thường thiệt hại, thực hiện việc đăng ký cho việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp doanh nghiệp nhà nước cho thuê, cho thuê lại thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

Quyền và nghĩa vụ của các bên thuê

Điều 20 và Điều 21 đã quy định cụ thể các quyền và nghĩa cụ của bên thuê như: Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực; được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nếu có thỏa thuận trong hợp đồng; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng theo đúng công năng và thực hiện các quy định của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh môi trường, an ninh trật tự an toàn xã hội.

Khoản 2 Điều 30 quy định về nghĩa vụ của bên thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản gồm: thanh toán tiền cho bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới; không được hủy hoại đất, không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh; phải trả lại đất thuê theo đúng thời hạn và thỏa thuận trong hợp đồng.

Điều kiện đưa dự án bất động sản đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh 

Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 về yêu cầu đối với dự án bất động sản; Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư; Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Ngoài ra, việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31, Điều 35 và tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài các quy định điển hình trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định các nội dung chính phải có trong hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng; Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo Điều 46.

2. Tháo gỡ vướng mắc và các chính sách phát triển ngành nghề kinh doanh bất động sản cho thuê

Tháo gỡ vướng mắc liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản cho thuê

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê nổi lên như một phân khúc đầy tiềm năng nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức. Để thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực này, cần có những giải pháp toàn diện và đồng bộ nhằm tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu, cụ thể:

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý

Một trong những rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của thị trường bất động sản cho thuê là sự thiếu vắng một khung pháp lý đồng bộ và hiệu quả. Điều này thể hiện qua việc quy định pháp luật còn chồng chéo và thiếu nhất quán giữa các văn bản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản; Thiếu các quy định cụ thể về quản lý và vận hành bất động sản cho thuê, đặc biệt là đối với các mô hình kinh doanh mới như cho thuê ngắn hạn qua nền tảng trực tuyến. Vấn đề về quyền sở hữu và sử dụng đất đai vẫn còn nhiều phức tạp. Đặc biệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất thương mại để phục vụ cho mục đích cho thuê gặp nhiều rào cản pháp lý. Các quy định về xây dựng và quy hoạch đô thị thường xuyên thay đổi, khiến nhà đầu tư khó lường trước được những rủi ro pháp lý trong tương lai.

Do đó để khắc phục tình trạng này cần: Rà soát và điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan để đảm bảo tính thống nhất và bao quát. Tạo ra một khung pháp lý thống nhất và dễ hiểu, giúp các doanh nghiệp dễ dàng tuân thủ và thực hiện. Xây dựng các hướng dẫn chi tiết về quy trình, thủ tục trong kinh doanh bất động sản cho thuê, tích hợp các quy định hiện có trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Ban hành các quy định đặc thù cho các mô hình kinh doanh mới, đảm bảo cân bằng giữa khuyến khích đổi mới và quản lý hiệu quả. Ngoài ra cần thiết thành lập một ủy ban liên ngành chuyên trách, bao gồm đại diện từ các Bộ Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư. Theo đó Uỷ ban này sẽ có nhiệm vụ rà soát

Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục hành chính

Thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp phép, đăng ký kinh doanh cho thuê bất động sản và quản lý tài sản cho thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phức tạp, rườm rà và mất nhiều thời gian. Nhiều nhà đầu tư phải trải qua hàng loạt thủ tục phức tạp tại nhiều cơ quan khác nhau. Việc xác định giá đất, định giá bất động sản để tính thuế, phí còn thiếu nhất quán giữa các địa phương, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi lập kế hoạch tài chính. Ngoài ra thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê, đặc biệt là người nước ngoài, còn nhiều phức tạp và mất thời gian, ảnh hưởng đến khả năng thu hút khách thuê của nhà đầu tư.

Vì vậy, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ giúp các doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, từ đó tăng cường hiệu quả kinh doanh. Các giải pháp có thể kể đến như: Nghiên cứu thiết lập cơ chế một cửa cho các dự án bất động sản cho thuê. Hệ thống này cho phép nhà đầu tư nộp hồ sơ trực tuyến, theo dõi tiến độ xử lý và nhận kết quả điện tử cho các thủ tục như xin giấy phép xây dựng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký kinh doanh. Đào tạo cán bộ công chức để nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục hành chính. Áp dụng công nghệ blockchain để lưu trữ và xác thực các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, giúp giảm thời gian xác minh và tăng tính bảo mật của hồ sơ. Bên cạnh đó nên thành lập các trung tâm hỗ trợ đầu tư bất động sản tại các tỉnh, thành phố lớn. Các trung tâm này sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn miễn phí về thủ tục hành chính, hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình chuẩn bị hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý.

Thứ ba, nâng cao tính minh bạch của thị trường

Hiện nay chưa có một cơ sở dữ liệu tập trung và đáng tin cậy về thị trường bất động sản cho thuê. Điều này khiến nhà đầu tư khó có thể tiếp cận thông tin chính xác về quy hoạch, giá đất, tình trạng pháp lý của các bất động sản. Thông tin về giá cả, giao dịch bất động sản chưa được công khai và minh bạch đầy đủ. Nhiều giao dịch được thực hiện ngầm hoặc khai báo giá thấp hơn thực tế để tránh thuế, khiến việc định giá và đánh giá tiềm năng đầu tư trở nên khó khăn. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và môi giới còn thiếu sự giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thông tin không chính xác hoặc thậm chí lừa đảo.

Để cải thiện tình hình này, cần thiết xây dựng một hệ thống thông tin thị trường bất động sản quốc gia trong đó tích hợp thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm cả dữ liệu giao dịch và giá cả, đảm bảo sự cập nhật và dễ tiếp cận các thông tin; đồng thời tăng cường công khai, minh bạch thông tin về giao dịch bất động sản bằng cách yêu cầu các chủ đầu tư và đơn vị kinh doanh bất động sản công khai thông tin về dự án và giao dịch, áp dụng hình phạt nghiêm khắc đối với hành vi khai báo sai lệch giá trị giao dịch; Khuyến khích sự tham gia của các tổ chức nghiên cứu, đánh giá thị trường độc lập. Ngoài ra nên thành lập một cơ quan độc lập để giám sát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và môi giới. Cơ quan này có quyền kiểm tra đột xuất, yêu cầu cung cấp thông tin và áp dụng biện pháp xử phạt đối với các vi phạm.

Thứ tư, có chính sách trong tiếp cận vốn

Các chính sách tín dụng cho vay bất động sản thường xuyên thay đổi, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của nhà đầu tư. Việc siết chặt tín dụng bất động sản gần đây đã gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay bất động sản thường cao hơn so với các lĩnh vực khác, tạo áp lực tài chính lớn cho nhà đầu tư, đặc biệt trong giai đoạn đầu khi dòng tiền từ cho thuê chưa ổn định. Ngoài ra còn thiếu các công cụ tài chính đa dạng để huy động vốn cho dự án bất động sản cho thuê, như quỹ đầu tư bất động sản (REIT) chưa phát triển mạnh tại Việt Nam.

Vì vậy, cần phải xây dựng các chương trình hỗ trợ tài chính đặc thù cho lĩnh vực bất động sản cho thuê; Khuyến khích các hình thức huy động vốn mới. Có thể thiết lập một quỹ đầu tư bất động sản quốc gia với sự tham gia của cả nhà nước và tư nhân. Quỹ này sẽ đầu tư vào các dự án bất động sản cho thuê có tiềm năng, đặc biệt là các dự án phục vụ mục đích xã hội. Ngoài ra triển khai chương trình bảo lãnh tín dụng của chính phủ cho các dự án bất động sản cho thuê đáp ứng các tiêu chí về phát triển bền vững và trách nhiệm xã hội.

Thứ năm, cải thiện chính sách về thuế

Hệ thống thuế liên quan đến bất động sản cho thuê còn phức tạp và có nhiều bất cập. Thuế thu nhập từ cho thuê bất động sản, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng bất động sản đôi khi chồng chéo và tạo gánh nặng lớn cho nhà đầu tư. Chính sách ưu đãi thuế cho các dự án bất động sản cho thuê dài hạn hoặc phục vụ mục đích xã hội còn hạn chế, chưa tạo động lực đủ mạnh để thu hút đầu tư vào các phân khúc này. Việc xác định giá trị bất động sản để tính thuế còn nhiều bất cập, đôi khi không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản, gây thiệt thòi cho nhà đầu tư.

Vì vậy cần phải rà soát, điều chỉnh chính sách thuế để khuyến khích đầu tư dài hạn vào bất động sản cho thuê. Đồng thời đơn giản hóa quy trình kê khai, nộp thuế; xem xét áp dụng các ưu đãi thuế cho các dự án bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu xã hội. Giảm thuế giá trị gia tăng cho các dịch vụ liên quan đến bất động sản cho thuê như quản lý, bảo trì và môi giới. Nên áp dụng mô hình thuế đất dựa trên giá trị thay vì thuế đất hiện hành, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và giảm đầu cơ.

Giải pháp và các chính sách thúc đẩy, phát triển ngành nghề kinh doanh bất động sản cho thuê

Chính sách phát triển bền vững

Đây là một chính sách cần đặt lên hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản cho thuê. Cần có quy định bắt buộc về tiêu chuẩn xanh trong xây dựng và vận hành các tòa nhà cho thuê, bao gồm việc sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng và tái chế nước. Đồng thời khuyến khích phát triển các khu đô thị sinh thái, kết hợp hài hòa giữa không gian sống và không gian xanh, tạo ra môi trường sống chất lượng cao cho người thuê nhà.

Cải thiện hạ tầng đô thị

Đây là bước then chốt để thúc đẩy thị trường bất động sản cho thuê. Đầu tư vào hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, công viên và trung tâm thương mại sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển bất động sản cho thuê. Điều này không chỉ nâng cao chất lượng sống cho người thuê mà còn tăng giá trị bất động sản. Ngoài ra cần nâng cấp hệ thống thoát nước, xử lý chất thải và cung cấp điện để đảm bảo chất lượng sống cho người thuê nhà. Chính phủ cần có chính sách ưu đãi và khuyến khích đầu tư vào hạ tầng đô thị. Hợp tác công tư (PPP) là một mô hình hiệu quả để huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân.

Khuyến khích đầu tư

Chính phủ cần tạo cơ chế ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính cho các dự án bất động sản cho thuê, đặc biệt là các dự án hướng đến người thu nhập thấp và trung bình. Điều này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. Miễn giảm thuế cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dài hạn. Hỗ trợ tài chính, tín dụng ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cho thuê.

Các chính sách giảm thuế đối với các hoạt động xây dựng, nâng cấp và bảo trì bất động sản. Bên cạnh đó, việc thành lập Quỹ Phát triển Bất động sản Cho thuê Quốc gia sẽ giúp cung cấp nguồn vốn ưu đãi cho các dự án đáp ứng tiêu chí về chất lượng và giá cả. Đơn giản hóa thủ tục hành chính, như triển khai hệ thống "một cửa" trực tuyến và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng, cũng là những bước đi cần thiết để thu hút đầu tư.

Đào tạo nguồn nhân lực và nâng cao năng lực quản lý

Tổ chức các chương trình đào tạo, nâng cao năng lực quản lý cho các doanh nghiệp và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cho thuê. Việc này sẽ giúp các doanh nghiệp nâng cao chất lượng dịch vụ, quản lý hiệu quả tài sản và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng. Hợp tác với các tổ chức đào tạo quốc tế, các trường đại học để tổ chức các khóa học, chương trình đào tạo chuyên sâu về quản lý bất động sản. Khuyến khích các doanh nghiệp tham gia các hội thảo, hội nghị chuyên ngành để cập nhật kiến thức và xu hướng mới. Xây dựng hệ thống chứng chỉ hành nghề quốc gia cho các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho thuê, bao gồm quản lý tài sản, định giá, và môi giới.

Thúc đẩy công nghệ và đổi mới

Khuyến khích phát triển và áp dụng các giải pháp công nghệ trong quản lý bất động sản cho thuê, như hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, ứng dụng IoT trong bảo trì và vận hành. Hỗ trợ các startup trong lĩnh vực PropTech (công nghệ bất động sản) thông qua các chương trình ươm tạo và quỹ đầu tư mạo hiểm của nhà nước. Xây dựng nền tảng dữ liệu mở về bất động sản, cho phép các nhà phát triển tạo ra các ứng dụng và dịch vụ giá trị gia tăng cho thị trường. Bằng cách triển khai đồng bộ và kiên trì các giải pháp này, chúng ta có thể từng bước khắc phục những vướng mắc hiện tại, tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả và bền vững cho thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam. Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư mà còn góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Giải pháp tiếp cận vốn vay ngân hàng

Trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện và đổi mới từ góc độ pháp lý. Trước hết, cần xem xét việc sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tạo cơ chế linh hoạt hơn cho các khoản vay dựa trên đặc thù của dự án bất động sản cho thuê. Song song với đó, việc ban hành hướng dẫn cụ thể về đánh giá rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này sẽ giúp các ngân hàng có cơ sở vững chắc hơn trong quá trình thẩm định, từ đó mở rộng khả năng cho vay.

Bên cạnh đó, việc thiết lập một quỹ bảo lãnh tín dụng chuyên biệt, được quy định bởi nghị định riêng, sẽ đóng vai trò then chốt trong việc chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và các tổ chức tín dụng. Điều này không chỉ khuyến khích ngân hàng mạnh dạn cho vay mà còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong lĩnh vực bất động sản cho thuê tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Đồng thời, việc xây dựng khung pháp lý cho các hình thức bảo đảm tiên tiến như cầm cố dòng tiền từ hoạt động cho thuê sẽ mở ra những phương thức huy động vốn mới, phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường tài chính hiện đại.

Sự phối hợp liên ngành giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính trong việc xây dựng một chương trình tín dụng đặc thù, được thể chế hóa thông qua nghị quyết của Chính phủ, sẽ tạo ra một khuôn khổ pháp lý toàn diện. Chương trình này cần quy định rõ về hạn mức tín dụng, lãi suất ưu đãi và thời hạn vay phù hợp, đồng thời thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo hiệu quả và minh bạch trong quá trình triển khai.

Đối với những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thuê: Doanh nghiệp cần cung cấp đầy đủ và minh bạch các thông tin tài chính, dự án để ngân hàng dễ dàng đánh giá và xét duyệt khoản vay. Việc này không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn xây dựng lòng tin với các tổ chức tín dụng. Doanh nghiệp cần thiết lập hệ thống quản lý tài chính chuyên nghiệp, minh bạch. Tăng cường kiểm toán, báo cáo tài chính định kỳ để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của các số liệu tài chính.

Các giải pháp khắc phục về vấn đề phòng cháy, chữa cháy

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê, vấn đề phòng cháy chữa cháy (PCCC) đóng vai trò then chốt, đòi hỏi sự quan tâm đặc biệt từ các chủ đầu tư và đơn vị quản lý. Giải pháp khắc phục toàn diện cần (i) bắt đầu từ giai đoạn thiết kế và xây dựng với việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn PCCC hiện hành, sử dụng vật liệu chống cháy cho các kết cấu chính, và thiết kế lối thoát hiểm hợp lý; và (ii) tiếp đến, việc lắp đặt và bảo trì định kỳ hệ thống PCCC hiện đại bao gồm hệ thống báo cháy tự động và các thiết bị chữa cháy, là những yếu tố không thể thiếu để đảm bảo an toàn.

Bên cạnh đó, công tác quản lý vận hành đóng vai trò quyết định trong việc duy trì hiệu quả của các biện pháp PCCC. Điều này bao gồm việc xây dựng quy trình PCCC chi tiết, đào tạo nhân viên, và tổ chức diễn tập thường xuyên. Nâng cao nhận thức về PCCC cho cả người quản lý và người thuê thông qua các hoạt động tuyên truyền, phổ biến kiến thức cũng là một phần không thể thiếu của giải pháp tổng thể. Hợp tác chặt chẽ với cơ quan chức năng về PCCC địa phương không chỉ giúp đảm bảo tuân thủ các quy định mới nhất mà còn tạo điều kiện cho việc ứng phó nhanh chóng khi có sự cố xảy ra. Đồng thời, việc đầu tư vào các gói bảo hiểm cháy nổ phù hợp cũng là một biện pháp quan trọng để bảo vệ tài sản và giảm thiểu rủi ro tài chính.

Cuối cùng, trong bối cảnh công nghệ phát triển nhanh chóng, việc ứng dụng các giải pháp công nghệ tiên tiến như IoT trong giám sát và cảnh báo cháy, cùng với việc sử dụng phần mềm quản lý PCCC hiện đại, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của toàn bộ hệ thống PCCC. Tổng hợp các giải pháp này không chỉ giúp đảm bảo an toàn cho người và tài sản mà còn nâng cao giá trị và uy tín của bất động sản cho thuê, tạo nên lợi thế cạnh tranh trong thị trường bất động sản ngày càng khắt khe về các tiêu chuẩn an toàn.

Tác giả bài viết: Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ

Nguồn tin: Theo Tạp chí Luật sư Việt Nam

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây