Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không?

Theo Luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn hợp pháp phải đáp ứng các điều kiện:

- Điều kiện về chủ thể: Các bên phải có đủ điều kiện để chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng.

- Điều kiện về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng không được trái luật, đạo đức xã hội.

- Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp theo quy định khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
 

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, từ quy định trên có thể thấy đất có tranh chấp sẽ không được phép chuyển nhượng, nếu các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động sẽ từ chối việc thực hiện đăng ký sang tên.

Cũng theo Luật sư, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai theo quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024. 

Tranh chấp “thực tế”

Tranh chấp đất đai “thực tế” là việc các chủ thể sử dụng đất có tranh chấp với nhau nhưng không đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai với hàng xóm nhưng chỉ dừng lại ở những tranh chấp “thực tế” thì người sử dụng đất vẫn được phép thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật như chuyển nhượng, tặng cho,… nếu có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng.

Việc xảy ra tranh chấp “thực tế” nhưng người sử dụng đất vẫn được phép thực hiện các quyền của mình nếu có đủ điều kiện là quy định không khó hiểu bởi lẽ nếu chỉ dừng ở những tranh chấp “thực tế” thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký biến động không có căn cứ từ chối việc đăng ký sang tên.

Bên cạnh đó, nếu thừa nhận căn cứ tranh chấp “thực tế” mà từ chối đăng ký sang tên thì rất dễ xảy ra trường hợp hàng xóm, người sử dụng đất liền kề “lợi dụng” quy định này để gây khó dễ cho người sử dụng đất thực hiện quyền sang tên.

Tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Khi xảy ra tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở; trường hợp các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải.

Cụ thể, tại khoản 1 và khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 nêu rõ, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trường hợp hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì kết thúc tranh chấp, trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết theo từng trường hợp.

Chỉ khi nào các bên tranh chấp đất đai có yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận thì khi đó cơ quan đăng ký đất đai mới có căn cứ xác định đất có tranh chấp và từ chối thực hiện việc đăng ký sang tên theo quy định khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, có thể thấy Luật Đất đai có quy định không được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu đất có tranh chấp nhưng cần hiểu đúng thế nào là đất có tranh chấp trong trường hợp này.

Theo Luật sư, nếu không hiểu đúng sẽ không biết cách bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình; đồng thời có thể vì mâu thuẫn cá nhân mà lợi dụng quy định của pháp luật để ngăn cản việc thực hiện quyền của người sử dụng đất một cách bất hợp pháp.