Công ty Luật TNHH Pháp Lý và Cộng sự. Địa chỉ: 108 Nguyễn Trãi - TP. Vinh - Nghệ An. Điện thoại: 0944662888. Email: phaplycongsu@gmail.com

https://luatphaply.com

Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Những nội dung mới về nguyên tắc kinh doanh bất động sản

(Luật pháp lý) - Nguyên tắc kinh doanh bất động sản là những tư tưởng chỉ đạo cho quá trình xây dựng và thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 mới được Quốc hội thông qua có rất nhiều điểm mới về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, khắc phục những điểm còn hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tuy nhiên, giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới sẽ còn nhiều khó khăn. Bài viết tập trung nghiên cứu để thấy rõ những mặt tích cực của các quy định sửa đổi, bổ sung, quy định mới cũng như những thuận lợi và khó khăn trong thực tiễn thi hành các quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động thời gian qua, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm áp dụng có hiệu quả Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vào thực tiễn.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Những nội dung mới về nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Các nguyên tắc chung trong kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tiếp đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bổ sung thêm khoản 4 Điều 5, quy định: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 như sau:

“1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật;

2. Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;

3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh”.

Một số điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chủ yếu kế thừa và có sửa đổi câu chữ, đó là: gộp khoản 3 vào khoản 1 và đổi cụm từ “không trái quy định của pháp luật” thành “không vi phạm điều cấm của luật”.

Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật. Nguyên tắc này đòi hỏi ở tất cả các khía cạnh đều phải công khai, minh bạch từ chủ thể kinh doanh, hàng hóa bất động sản đưa vào kinh doanh; các phương thức giao dịch; thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh... Về phía Nhà nước phải xây dựng được hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản thống nhất, đồng bộ, cụ thể, tạo hành lang pháp lý lành mạnh cho các hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định thủ tục hành chính kinh doanh, giao dịch bất động sản minh bạch, rõ ràng. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản chính quy hiện đại. Chủ thể kinh doanh phải công khai, minh bạch về tư cách chủ thể, dự án bất động sản, hàng hóa giao dịch, phương thức giao dịch, thông tin bất động sản… Bất động sản kinh doanh, giao dịch phải được cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về chủ đầu tư, dự án đầu tư, hồ sơ pháp lý, giấy tờ kèm theo, giá cả, thủ tục hành chính. Nguyên tắc này mang đến cho các chủ thể những lợi thế để gia nhập thị trường, an toàn trong giao dịch bất động sản. Góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh, chính quy, minh bạch.

Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về vốn đầu tư dự án; bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khó kiểm soát giá cả; kinh doanh đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn nhưng tính thanh khoản chậm, cung - cầu khó cân xứng; đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro rất nhiều. Vì vậy, đòi hỏi kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch trên tất cả các khía cạnh từ pháp luật, quản lý nhà nước đến các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia kinh doanh giao dịch bất động sản trên thị trường nhằm hạn chế rủi ro trong kinh doanh và giao dịch bất động sản.

Thời gian qua, tình trạng đồn thổi, thiếu công khai, minh bạch, sai phạm trong kinh doanh bất động sản ở một số địa phương gây ra tình trạng đẩy giá bất động sản lên cao, tạo bong bóng trên thị trường và gây tâm lý bất ổn cho người dân, gây nhiễu loạn hoạt động quản lý, điều hành của cơ quan nhà nước, đồng thời để lại nhiều hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản cũng như đối với các vấn đề an ninh, trật tự xã hội. Hàng loạt cơn sốt đất xảy ra không chỉ đối với các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và ở nhiều địa phương; thiếu công khai, minh bạch trong quy hoạch sử dụng đất; nhiều sai phạm trong đầu tư kinh doanh bất động sản ảnh hưởng lớn đến kinh doanh bất động sản, đến thị trường bất động sản(1).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng có sửa đổi, bổ sung về công khai thông tin bất động sản tại Điều 6. Theo đó, quy định cụ thể các trường hợp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về dự án bất động sản, thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai. Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi. Luật cũng không bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch mà chỉ khuyến khích. Khoản 7 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản có các quy định mang tính kiểm soát nội dung, phân loại lại các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Bổ sung thêm các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mới; bổ sung quy định về các nội dung chính trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; bổ sung thêm quy định về các nội dung chính trong từng loại hợp đồng khác.

Luật mới bổ sung các hành vi bị cấm để bảo đảm thống nhất với Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp thực tiễn; bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như: giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

Thực tế thời gian qua, rất nhiều chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đã có các hành vi trái pháp luật gây thiệt hại nghiêm trọng cho lợi ích của Nhà nước, thiệt hại cho các khách hàng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân như: trốn thuế, ký các hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai trái pháp luật, các hợp đồng bất cân xứng về quyền và lợi ích giữa các bên, vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng như bàn giao bất động sản không đúng thời hạn, không bảo đảm chất lượng xây dựng công trình, chiếm dụng vốn của khách hàng... gây ra các tranh chấp, vi phạm pháp luật, lũng đoạn thị trường(2)… thực hiện không đúng nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, bình đẳng cân xứng về quyền và nghĩa vụ của các bên giao dịch. Tới đây, thi hành Luật mới, cần phải có nhiều giải pháp nghiêm minh hơn để bảo đảm các tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung chi tiết các điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại bất động sản cụ thể (mà không quy định chung như trước).
Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định cụ thể hơn về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh; quy định rõ các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn; Quá trình thực hiện giao dịch giữa các bên. Tuy vậy, Luật mới không quy định cụ thể sự đặc thù trong từng giao dịch mua - bán, thuê và thuê mua như trước mà quy định bao quát chung cho các giao dịch về nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Đối với kinh doanh nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai ngoài những vấn đề được ghi nhận tương đối giống với nhà, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh thì Luật bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung mới về điều kiện giao dịch nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như: ghi nhận “đặt cọc” là một trong các biện pháp bảo đảm được thực hiện đối với giao dịch nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23 quy định mức thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua công trình); tiến độ thanh toán có sự khác nhau giữa mua, bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai là nội dung mới so với các quy định trước đó; ghi nhận chi tiết hơn các quy định về điều kiện, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, Luật mới đã có thay đổi tên gọi của hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm loại trừ đi những giao dịch mang tính chất nhỏ lẻ với quyền sử dụng đất. Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện dưới ba hình thức: chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây nhà ở; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Luật mới quy định cụ thể ở mỗi hình thức về điều kiện, yêu cầu, trách nhiệm cho các bên chủ thể có liên quan nhằm kiểm soát tốt hơn đối với thị trường bất động sản theo quan điểm của Đảng, Nhà nước ta tại Nghị quyết số 18-NQ/ TW ngày 16/6/2022.

Những quy định sửa đổi, bổ sung về điều kiện kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng góp phần ngăn chặn, giảm thiểu tình trạng nhiều năm trước đây các giao dịch quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng không đủ điều kiện kinh doanh vẫn kinh doanh diễn ra tràn lan trên thị trường rất khó kiểm soát(3). Tình trạng chủ đầu tư cấp 1 với chủ đầu tư cấp 2, giữa chủ đầu tư với khách hàng ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đủ điều kiện trá hình, vi phạm pháp luật dưới nhiều hình thức như: ký hết các hợp đồng vay vốn; hợp đồng góp vốn; hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết; hợp đồng đặt cọc, hứa mua hứa bán; hợp đồng ủy quyền, mua trái phiếu doanh nghiệp...

Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản cụ thể

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không quy định nguyên tắc đối với từng hình thức giao dịch cụ thể như Luật hiện hành. Nguyên tắc mua bán nhà ở, công trình xây dựng được Luật mới quy định chi tiết hơn, rõ ràng hơn và tách thành hai điều luật riêng: Điều 13 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và Điều 23 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Luật bổ sung mới các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 53; bổ sung nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản tại Điều 66; bổ sung quy định nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 77.
 
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.

Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định. Việc giao dịch phải tuân thủ các nguyên tắc như quy định đối với kinh doanh bất động sản có sẵn.
Đối tượng giao dịch, ký kết các hợp đồng và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai phải thực hiện theo đúng quy định về đối tượng, về ký kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của các bên theo đúng các quy định từ Điều 15 đến Điều 21 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các luật khác có liên quan.

Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết giao dịch bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm thực hiện đúng các quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Phải sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền; cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng; không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Nguyên tắc này có sửa đổi so với Luật hiện hành cho rõ ràng và thống nhất hơn với các luật có liên quan, đó là: Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định
của pháp luật về đất đai.

Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 53). Sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định chung tại Điều 4 của Luật. Đồng thời phải tuân thủ các nguyên tắc riêng đặc thù là: công khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ; được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt động theo quy định; sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếu có); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp luật có liên quan.

Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản 

Luật mới quy định nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản tại Điều 66. Theo đó, người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn; bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp pháp. Quy định bổ sung nguyên tắc người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn là rất cần thiết, bảo đảm sự chính xác, khoa học, đúng pháp luật trong lĩnh vực chuyên môn dịch vụ cần được tư vấn.

Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản

Điều 77 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định mới các nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản. Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây: tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân; tôn trọng tối đa các quy luật thị trường; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan; kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành các nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, cần nhanh chóng rà soát so sánh những điểm sửa đổi, bổ sung về nguyên tắc kinh doanh bất động sản chung và nguyên tắc của từng nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các luật có liên quan để kịp thời chuẩn bị về thời gian, nhân lực, cơ sở vật chất cho việc triển khai những quy định này vào thực tiễn.

Thứ hai, để tăng cường thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản cần đẩy mạnh các hoạt động về xây dựng, quản lý, cung cấp thông tin cho kinh doanh bất động sản, cho giao dịch bất động sản, tiến tới xu hướng số hóa trong lĩnh vực bất động sản để minh bạch thị trường bất động sản.

Thứ ba, mặc dù Luật đã có quy định về các hợp đồng kinh doanh bất động sản và sử dụng các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, thực tế khi ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản giữa nhà đầu tư và khách hàng thường diễn ra bất cân xứng về quyền và nghĩa vụ, vi phạm nguyên tắc công khai minh bạch, tự do thoả thuận giữa các bên. Do vậy, cần có biện pháp tăng cường kiểm soát các hợp đồng mẫu các chủ dự án đưa ra để ký kết với khách hàng, tạo sự cân xứng hơn về quyền và nghĩa vụ giữa nhà đầu tư và khách hàng. Đặc biệt chú trọng kiểm soát các hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo hướng loại trừ các hợp đồng ký kết trá hình, vi phạm pháp luật dưới danh nghĩa các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thương mại, hợp đồng dân sự nhưng hưởng quyền mua bất động sản.

Thứ tư, triển khai đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản. Phổ biến các nội dung sửa đổi, bổ sung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đến các cơ quan nhà nước và nhân dân với nhiều hình thức khác nhau để mọi người hiểu rõ khi tham gia kinh doanh, giao dịch bất động sản, để tăng cường ý thức tuân thủ pháp luật về kinh doanh bất động sản của các cơ quan nhà nước, nhà đầu tư và của người dân.

Thứ năm, tăng cường sự thanh tra kiểm tra; theo dõi, giám sát của các cơ quan nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.

Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản là những tư tưởng chỉ đạo xuyên suốt ngành luật kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có nhiều sửa đổi bổ sung các nguyên tắc kinh doanh bất động sản chi tiết, đầy đủ và phù hợp hơn. Đòi hỏi mọi tổ chức, cá nhân phải tuyệt đối tuân thủ các nguyên tắc chung và nguyên tắc riêng của từng nhóm hoạt động kinh doanh để bảo đảm xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản thực sự thống nhất, đồng bộ, cụ thể, khả thi, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mọi chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản.

Tác giả bài viết: TS. NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG (Trường Đại học Luật Hà Nội)

Nguồn tin: Theo Tạp chí Luật sư Việt Nam

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây